Mur mitoyen

Quelques règles à connaître sur la propriété d’un mur mitoyen:.

Mitoyenneté:

Définition et principes:

La mitoyenneté désigne la propriété commune de deux voisins contigus sur un mur, un fossé, une haie ou une clôture.

Sauf preuve contraire, toute structure ayant pour but la séparation de deux terrains est présumée mitoyenne.

NB: Important: grâce à un acte notarié, il vous est possible de renoncer à la mitoyenneté.

Savoir reconnaître un mur mitoyen:

Votre mur est mitoyen si:

  • Le mur sert de séparation à deux bâtiments semblables.
  • Deux plans inclinés permettant l’évacuation des eaux de pluie se trouvent au sommet du mur.

Le mur est privatif si:

  • Le mur dépasse d’un seul côté (tuile, corniche, plan incliné…).
  • Les deux bâtiments sont différents par leur hauteur ou leur largeur.
  • Le mur est positionné en retrait de la limite de séparation des deux terrains.
  • Il s’agit d’un mur de soutènement.

 

Conseil : en cas de doute sur la mitoyenneté d’un mur, n’hésitez pas à prendre contact avec le service compétent de votre administration (Aménagement du territoire ou urbanisme) ou de faire appel à un géomètre expert qui pourra confirmer du statut du mur.

Entretenir un mur mitoyen:

Les deux propriétaires sont responsables de l’entretien du mur mitoyen.

Si des travaux sont nécessaires, les dépenses sont partagées entre les deux voisins.

Bon à savoir : en cas de litige avec votre voisin au sujet de votre mur mitoyen, il existe des recours amiables, administratifs et judiciaires.

Si vous êtes persuadé que votre mur est mitoyen, vous et votre voisin êtes alors soumis à certaines interdictions :

  • faire des aménagements qui compromettent sa solidité ;
  • créer une fenêtre sur le mur (concerne création d’une servitude de jour ou de vue);
  • accoter une construction à ce mur sans le consentement préalable de son voisin.

Les autres séparations mitoyennes:

Clôtures et haies:

La mitoyenneté des clôtures et des haies est plus complexe à identifier, car il n’y a pas de réglementation précise.

Une bonne entente avec votre voisin facilitera les décisions à prendre au sujet de cette séparation.

Fossés:

L’entretien du fossé incombe aux deux propriétaires.

Cependant, si l’un des voisins prouve qu’il entretient seul le fossé depuis plus de 30 ans, il en acquiert la propriété totale.

Attention : un grillage ne peut pas être considéré comme étant mitoyen.

 

Nature de la séparation:

Quand on parle de mitoyenneté, il faut d’abord distinguer les murs des autres types de clôture (haies, palissades, etc.), dans la mesure où la réglementation est légèrement différente.

D’après la jurisprudence, le mur est un ouvrage de maçonnerie qui doit comporter des éléments scellés au sol. C’est donc une séparation de caractère durable, à la simple différence d’un simple empilement de pierres ou de planches. D’après la règlementation et les coutumes sa hauteur doit être d’au moins un mètre. La législation est définie par les articles 653 à 665 du Code civil. Les autres constructions (fossés, etc.) sont régies par les articles 666 à 670 du Code civil.

Notion de mitoyenneté:

Il faut d’abord préciser qu’un mur mitoyen n’appartient pas pour moitié aux deux voisins. Ces derniers sont tous les deux propriétaires de la totalité de l’ouvrage. Il ne s’agit pas d’une indivision mais d’une sorte de copropriété.

Il faut également rappeler une évidence : la notion de mitoyenneté ne concerne que les murs ou clôtures situés juste à la marge des propriétés. Quand un ouvrage est clairement et exclusivement situé sur une seule propriété, il est bien sûr totalement privatif.

Présomption de mitoyenneté:

D’après l’article 653 du Code civil, le mur qui sépare deux propriétés contiguës est présumé mitoyen. Mais ce principe général supporte des exceptions et des preuves contraires.

Exceptions:

Le mur séparant deux bâtiments est présumé mitoyen mais seulement jusqu’au sommet du bâtiment le plus bas. Au-delà, il est privatif.

D’une manière générale, la présomption de mitoyenneté n’intervient que lorsque deux propriétés de même nature sont concernées (deux bâtiments, deux jardins, deux cours, deux champs, etc.). Ainsi, quand un bâtiment est construit en bordure de propriété et qu’il donne sur une partie non construite de la propriété voisine, le mur extérieur est présumé privatif).

Autre cas possible : le mur qui sépare le jardin d’une maison du champ voisin est supposé appartenir au propriétaire de la maison.

Quand un terrain est entièrement clos, à la différence du terrain voisin, le mur de séparation est présumé appartenir au propriétaire du terrain clos.

 

Preuves contraires:

Un des voisins concernés peut produire un titre de propriété prouvant que le mur en question lui appartient en totalité. Mais le caractère privatif est seulement présumé quand le titre en question n’est pas signé par l’autre voisin ou les propriétaires précédents.

Quand un mur comporte des signes distinctifs extérieurs d’un seul côté, le voisin concerné est censé posséder le mur en totalité. Exemples : du côté de chez M. Martin, le mur est incliné, ou il est surmonté de tuiles ou d’ardoises, ou il comporte des filets pour l’écoulement des eaux ou des pierres scellées destinées à accueillir d’autres constructions… Ces détails font présumer que le mur appartient en totalité à M. Martin.

Dans tous les cas, quand un des voisins peut prouver qu’il a entretenu seul le mur en question, et cela pendant trente ans, le mur est présumé lui appartenir en totalité.

 

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Murs mitoyens

 

Lorsque l’on doit ériger une clôture, des questions cruciales se posent, notamment: à qui incombe cette tâche de même que les frais qui en découlent, à quelles exigences cette clôture doit-elle satisfaire… ?

Dans le Code civil, la problématique relative aux murs mitoyens se résume à une dizaine d’articles. Cette réglementation des plus sommaires explique pourquoi le nombre de différends portant sur les murs mitoyens est inversement proportionnel à l’attention que le législateur daigne lui accorder.

PRIVATIF OU COMMUN?

Par définition, un mur servant de clôture entre deux propriétés est un mur de séparation. Il peut être privatif ou commun. Un mur de séparation privatif est la propriété exclusive de l’un des propriétaires des domaines limitrophes. En conséquence, seul le propriétaire est responsable de l’entretien et des réparations de ce mur.

Un mur de séparation commun, appelé mur mitoyen, se situe à la limite de deux servitudes de propriétaires différents et leur appartient en copropriété. L’aspect de la copropriété caractérise le mur mitoyen et entraîne d’importantes répercussions sur le plan juridique.

En vertu de cette copropriété, aucun des copropriétaires ne jouit de l’exclusivité du droit de propriété sur ce mur. Celui-ci est commun dans sa totalité, c’est-à-dire que les copropriétaires ne possèdent pas la moitié d’un mur, mais que chacun est responsable pour la moitié du mur entier.

QUAND PARLE-T-ON DE MUR MITOYEN?

La mitoyenneté est tout d’abord déterminée sur la base d’un acte établi de commun accord. Ainsi, on peut définir une convention dans laquelle les deux propriétaires stipulent expressément la mitoyenneté du mur, le transfert de propriété tout en précisant un prix de reprise. Ce montant est déterminé en tenant compte de la valeur du terrain et de celle du mur.

Il est conseillé de faire rédiger de telles conventions par un géomètre ou un architecte. Cette convention de transfert de propriété doit être présentée pour enregistrement dans les quatre mois qui suivent sa signature. Il faut payer un droit d’enregistrement. Le cas échéant, le bureau d’enregistrement pourra ainsi toujours établir la mitoyenneté de murs plus anciens, grâce à ces documents.

En outre, on peut aussi obtenir la mitoyenneté d’un mur de séparation par prescription. Le propriétaire d’un domaine attenant peut acquérir la copropriété du mur de séparation privatif de son voisin, s’il jouit de la propriété permanente, continue, tranquille, publique et sans ambiguïté de ce mur depuis 30 ans (dans certains cas exceptionnels, 20 ou 10 ans).

Pour pouvoir invoquer la prescription, il faut en fait « prendre possession du mur ». Les simples travaux d’entretien, comme une remise en peinture, ne suffisent pas pour invoquer la prescription d’acquisition. Par prise de possession, on entend une utilisation effective, comme par exemple une construction s’appuyant contre le mur de séparation.

S’il n’existe aucune convention de reprise du mur, ni de prescription d’acquisition trentenaire, on peut invoquer une présomption légale pour prouver la mitoyenneté du mur de séparation, devant le juge de paix, selon le cas. Ainsi, dans les villes et campagnes, tous les murs sont présumés mitoyens, lorsqu’ils servent de séparation entre les bâtiments; et dans ce cas, jusqu’à hauteur de la toiture la moins haute ou jusqu’à la séparation entre les courts intérieures et les jardins, ou la séparation entre les servitudes dans les champs.

Dans la pratique, cela revient à dire que la majorité des murs de séparation sont présumés mitoyens. Cette présomption de mitoyenneté vaut pour autant que l’on n’établisse pas la preuve du contraire.

DROIT OU OBLIGATION?

Le Code civil interprète la mitoyenneté d’un mur de séparation comme étant un droit et une obligation. Tout d’abord, chaque propriétaire a le droit de rendre mitoyen un mur de séparation existant, à condition qu’il paie le prix du transfert. Dans la plupart des cas, la mitoyenneté est particulièrement utile, car de cette manière, la superficie constructible pour le (deuxième) candidat-bâtisseur est agrandie.

Il faudra tout d’abord s’enquérir quant à la capacité portante du mur de séparation existant. Un muret de 9 cm, par exemple, ne pourra jamais fonctionner comme mur mitoyen entre deux maisons.

Lorsqu’il n’existe encore aucune clôture quelle qu’elle soit entre deux parcelles destinées à des logements, n’importe qui peut obliger son voisin à contribuer à l’érection d’un mur de séparation mitoyen. Le droit à la vie privée se trouve à la base de cette obligation. La manière dont ce mur devra être érigé , devra être déterminée de commun accord entre les deux parties, tout en tenant compte des prescriptions communales ou urbanistiques, ainsi que des usages bien établis relatifs aux murs de séparation. Tout différend sera réglé devant le juge de paix par une procédure judiciaire.

Pour terminer, il existe une obligation de mitoyenneté si le voisin appuie son bâtiment contre le mur de séparation ou le construit contre celui-ci. Cette mise en service crée alors l’obligation de prise de possession dans le chef du deuxième bâtisseur. L’interprétation de la notion de mise en service/prise de possession déclenche la plupart des discussions.

Comme dit plus haut, de petits travaux de peinture ou le fait de planter un clou dans le mur mitoyen ne suffiront pas pour déterminer qu’il s’agit d’une prise de possession effective. On s’en remettra encore au juge de paix pour émettre un jugement de fait. Actuellement, force est malheureusement de constater que la jurisprudence en la matière est encore extrêmement contradictoire.

CONSÉQUENCES DE LA MITOYENNETÉ

La copropriété du mur mitoyen implique que chaque copropriétaire contribue aux frais d’entretien et de réparation du mur mitoyen. A cet égard, chaque propriétaire peut peser le pour et le contre quant à l’utilité des réparations/reconstructions planifiées pour le mur et des frais encourus. Sinon, chaque copropriétaire peut renoncer à ses droits de copropriété, pour autant que ses bâtiments ne s’appuient pas sur, ou ne sont pas construits contre, ce mur mitoyen.

Les copropriétaires d’un mur mitoyen peuvent utiliser ce mur. Ils peuvent même le rehausser. Ils devront néanmoins toujours tenir compte du fait que la démarche ne lèse en aucune façon les droits de l’autre copropriétaire. Pour cette raison, les copropriétaires ont tout intérêt à se consulter au préalable afin d’éviter de longues procédures stériles.

 

L’entretien

Si d’importants travaux d’entretien ou de réparation doivent avoir lieu, les frais sont à charge des propriétaires. Si vous êtes d’avis que les frais ne sont pas opportuns, vous pouvez renoncer à votre copropriété, à condition qu’aucun bâtiment vous appartenant ne s’appuie sur le mur de séparation. Vous ne devez pas payer les frais de réparation si ceux-ci sont causés par la faute de votre voisin ou s’il décide unilatéralement de surélever le mur mitoyen.

Dans les villes et les banlieues, votre voisin peut vous obliger à participer à la construction et à la réparation d’un mur de séparation. La hauteur du mur est déterminée d’après des règlements particuliers ou selon les usages établis et reconnus. S’il n’y a pas de dispositions régionales, le mur doit dans ce cas atteindre une hauteur minimale de 3,20 m dans les communes dont la population dépasse les 50 000 habitants et 2,60 m dans les plus petites entités.

Le mur mitoyen doit-il se situer sur la limite de parcelle ?

Par définition, un mur mitoyen est un mur qui se situe à la limite de deux parcelles. Mais il peut arriver que le premier bâtisseur soit resté un petit peu en retrait de la séparation. Vous pouvez néanmoins exiger la prise de mitoyenneté et racheter les quelques centimètres de terrain.

Si vous achetez vous-même une parcelle de terrain où doit être construite par la suite une habitation jumelée, vous prenez un risque si vous construisez le mur sur la limite de parcelle. Votre voisin peut refuser d’accepter le mur mitoyen et construire lui-même un mur de séparation. Il peut alors exiger un dédommagement pour la petite partie de terrain que vous avez annexée, parce que votre mur se trouve à cheval sur la limite de parcelle.

Mon voisin ou moi-même pouvons-nous surélever le mur mitoyen ?

Oui, c’est autorisé, mais dans ce cas, le coût de la surélévation est à charge de celui qui souhaite effectuer les travaux. Il est aussi seul responsable du financement des coûts d’entretien et de réparation pour la partie située au-dessus de la clôture mitoyenne. En outre, il doit dédommager le voisin pour les désagréments occasionnés.

Si le mur mitoyen n’est pas en mesure de supporter le poids de la surélévation, celui qui souhaite toutefois surélever le mur doit prendre en charge tous les frais de construction du nouveau mur. Si le mur de séparation doit être élargi,  cela ne peut se faire que de son côté. Le voisin qui n’est pas intervenu dans les frais de la surélévation peut toutefois par la suite devenir copropriétaire du mur en question s’il intervient pour la moitié de l’ensemble des frais occasionnés.

Comment savoir si un mur est mitoyen ?

Un mur est toujours mitoyen lorsqu’il y existe un acte de reprise de mitoyenneté. Un acte de donation ou de partage ou l’acquittement de frais de construction peuvent également servir de preuves. Quand il n’existe pas d’attestation, ce sont les présomptions légales de mitoyenneté qui s’appliquent. Un mur sera également qualifié de mur mitoyen s’il est fait usage de ce mur depuis au moins 30 ans. La prescription a d’ailleurs plus de poids qu’un acte ou une présomption légale.

Les murs de séparation ne sont pas mitoyens lorsqu’ils sont construits de façon à ce que l’eau de pluie ne coule que d’un seul côté du mur ou lorsqu’il n’y a des corbeaux que d’un seul côté. Il s’agit des pierres en saillie destinées à supporter des poutres permettant de construire contre le mur. Le propriétaire est dans ce cas celui qui récolte l’eau de pluie ou celui qui habite du côté des corbeaux.

 

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